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海外购房不能不知道de几个大坑
2017-07-17  09:32:57  来源:北京晨报   作者:张静雅

近年来海外置业的门槛逐渐降低,使得适应人群从金字塔顶端向下发展。在海外置业的人群中,不少购房者为了移民、求学、投资等多方面需求的驱动,他们希望用海外的一套房产作为自己达到目的的敲门砖。但很多移民大国都有动不动就调整移民政策和门槛的习惯,加上对当地房地产市场的不了解,很多海外购房者陷入困境。

根据《2017中国高净值客户海外置业展望》指出,有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要的目标。不过,海外置业真的像多数广告中宣传的那样轻松简单、安全可靠吗?北京晨报记者通过调查走访,揭露海外置业的多个陷阱,给您提个醒。

事例 购房为绿卡成一场空

记者在采访中发现,在海外置业的人群中,不少购房者是受到移民需求所驱动,他们希望购买房产以后则能获得外国居留的资格,也就是所谓的“绿卡”。在房产及移民中介的渲染下,很多购房者认为这一政策在国外同样适用。但事实上,基本上所有西方的发达国家,如美国、澳洲、加拿大、英国等都不存在买房移民的政策。南欧部分国家如希腊、西班牙、葡萄牙等,为缓解经济低迷状况,推出了吸引海外投资的移民政策。但此类项目移民也有一定的门槛要求,并不只是简单的买了房子就能马上移民,因此买家在买房前一定要先了解清楚当地的移民政策。

今年已经40岁的李女士是一家银行的客户经理。单身且小有积蓄的她,想通过在海外购买房屋进行投资。经过朋友的介绍,她认识了朋友拥有澳洲国籍的男友。经过初步的申请,她没有通过澳洲外国投资审批委员会认可,所以原本看好的房产只能由有澳洲身份的人购买。此时,朋友的男友王某成为了最合适的人选。经过朋友的建议,王某先买下李女士看好的房屋,之后私下找了个过户师转名给了她。

“因为是朋友的关系,我一直非常信任他们操作这件事。在买房的整个过程中,我一直在国内,甚至没有出国去看过房子。”就这样,正因为这种朋友关系,李女士在对房子的细节几乎一无所知的情况下,就在墨尔本买了两个楼花。

她告诉记者,“我原本是想买两套,借此拿到澳洲永久居民身份,之后自留一套再卖一套出去。可是,当我和专业的朋友咨询之后,发现这个想法根本行不通。现在买完房子,我也根本拿不到永久居民身份。”李女士向记者介绍说,自己在海外买房,完全是听信了朋友、朋友的朋友介绍,轻信了可以拿到永久居住身份。

在了解情况之后,她决定将两套房子卖掉。可是,在她接下来进行卖房操作的时候,却发现房子成了烫手山芋,根本卖不掉。在朋友和男朋友王某分手后回国,李女士在澳洲找不到一个平台帮她做售后事宜,“再加上我的英文只是皮毛,根本无法沟通买卖房屋的事宜”。在房子空置了半年之后,越来越不值钱。“根本没有人进行打理,房子甚至成了鬼屋,更加卖不出去了。现在像是废品一样扔在那里。”李女士称,自己后悔不已,觉得海外买房的决定实在是草率。

不仅如此,今年已经51岁的丁先生为了能够取得西班牙的“绿卡”,通过一家中介公司进行海外购房。他说,中介公司答应他,只要在西班牙成功买房就能够顺利拿到绿卡。在“忽悠”下,他花500多万元人民币,在西班牙购买了一套房产。买了房子后,他自认为可以踏踏实实地等着加入西班牙国籍,“一只脚踏入欧洲”。“当时我很开心,以为以后孩子在国外读书的选择更多了”。但很快他就发现并非如此。“置业机构告诉我,要想拿到永久居留权或者入籍,一定要在当地居住,永久居留要连续5年每,年住满半年,而入籍要连续住满10年”。这对丁先生来说根本做不到。“我需要在中国赚钱,我在国外没有任何朋友,英文也很一般,根本没有办法谋生”。

中介低买高卖赚取额外费用

在海外买房涉及很多杂费,不过,有的房产中介会刻意向客户隐去这些费用不说,给客户造成房子很便宜的印象。此外,美国当地政府征收的税务服务费、贷款税等加起来又是两三千美元。有统计称,在美国买房,购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等,一般累计占房价的3%至5%。对此,某中介机构负责人告诉记者:一般来说,在美国买一套房产,要付给中介2万元至3万元看房保证金、3.3万元差旅费、看楼诚意金2.5万元至5万元(若一家大小前往,则可高达10万元),机票和酒店费用另计。再加上必要的律师费、验房费、税费等,房价之外的额外费用其实也是一笔不小的开支。

市民李先生告诉记者,此前他与北京某咨询公司签订的委托办理葡萄牙投资移民服务协议,后又与该公司指定的葡萄牙律师签署了《委托书》。之后,李先生得知,其所购的房屋是另一家公司两名员工以18万余欧元当日购买后以55万欧元的价格卖给他的。而这家公司与李先生委托的某咨询公司关系紧密。“购房过程是咨询公司与当地律师及倒卖者合作完成的”。经评估最终确定该房屋的市场价值为35万欧元,他实际损失20万欧元。

李先生认为,他所持有的证据足够证明正是由于某咨询公司未能诚信协助购房,导致其损失。“抢先购买房屋再卖给我们,给我们造成了严重的经济损失”。在此过程中,咨询公司未向他及家人告知房源的真实情况,包括卖房者身份、二手房、真实价格等。

无独有偶,市民万女士与另一家咨询公司签订了葡萄牙居留签证委托合同。咨询公司为万女士设计的方案为购买葡萄牙当地的房产,作为不动产投资,从而符合办理居留签证的条件。合同签订后,万女士在咨询公司的全程安排下,前往葡萄牙购买了一套房产,房价款为53万欧元,其居留签证也办理完毕。但次年2月,万女士及其家人前往葡萄牙度假,与邻居沟通中获知,她购买的房屋的价格远远高于该房屋的实际价格,该房屋实际价值仅为35万欧元。

为教育海外买房 愿望落空

在买房时,父母考虑到孩子的教育问题,往往会考虑去海外买房方便孩子上学。记者在采访中发现,在海外不少国家的学校都有公私之分,一般只有公立的中小学才跟“学区”有关,私立学校的入学与学区无关。

今年45岁的北京人许女士,是一名家庭主妇,“想让儿子到欧洲国家接受教育”。经过一番心里斗争后,许女士决定带着儿子寻求移民欧洲的途径。2012年,许女士找到一间公司咨询投资移民事宜。许女士称,中介公司的顾问殷女士告诉她,“只需购买30万欧元的房产,就可以全家拿到塞浦路斯的永居身份,申请条件简单,两个月即可获批。”很快,许女士与公司签订了《塞浦路斯投资移民代理服务合同》,并缴纳中介费21万元人民币。公司承诺为许女士提供塞浦路斯的最新政策及变更通知,帮助其递交所有移民材料给相关部门审核,协助安排许女士到塞浦路斯购买房产等事宜,直至其获得塞浦路斯永居签证。

在公司的安排下,许女士飞抵塞浦路斯进行购房考察。在交付房款后,许女士回国。许女士说,公司承诺准备好申请材料后两个月她和儿子就可以拿到永居签证,可实际上却被拖延了八个多月。在安顿好北京的一切后,许女士准备带着15岁的儿子到塞浦路斯生活。在即将出发的前几天,许女士却通过朋友等渠道打听得知,自己购买的公寓被开发商抵押给银行,开发商收到购房款后没有还给银行而是挪作他用。许女士找到中介公司要求对方解决住房问题。中介公司便委托当地翻译机构帮助许女士租到一处房屋临时居住。到塞浦路斯后,许女士直接与开发商接触,要求提供房屋的银行豁免书,但对方百般推诿拖延。

“我去了无数次开发商的办公室,都没能得到答复,最后干脆玩起了消失。”许女士说,开发商还采取了欺骗手段骗其入住房屋,翻译也是帮凶,利用她语言能力不足的劣势,让她误以为收房后三个月就可以得到银行豁免书。

而最令许女士不能接受的是,她儿子的永久居留权被取消。“当初主要是想给孩子移民,为他提供好的教育,但现在全泡汤了。”许女士颇为痛心。许女士说,中介公司告诉她,塞浦路斯移民法规定,孩子年满18周岁就会失去永久居留权,重新申请的话必须满足一定财产要求,其中一条就是名下的房产退税后的价格要达到30万欧元。许女士购买的公寓价格为32万欧元,退税后的价格为29万欧元。“购房时公司告诉我买30万欧元的房产就可以办理全家永久居留权,没有说是退税后满30万欧元。”许女士说,如果为儿子继续永久居留权,就必须再购置房产。权衡许久后,心灰意冷的她不愿再在塞浦路斯购房,选择将儿子送到英国读书。

走访 中介只谈收益不谈风险

北京晨报记者来到东直门附近一家移民中介,这家中介公司是在一栋办公楼内,中介公司占据了一层。在公司内挂着多个外国国旗,墙上还贴着多个海外买房的项目简介。一名负责接待记者的工作人员先填写了一张资料,其中包括个人的基本信息、收入情况以及家庭情况。记者大概填写后,一名自称是海外置业顾问的人进到屋子内,询问起记者的具体意向。

“希望投资移民还是上学呢?之前咨询过其他机构吗?”记者称想在美国进行购房投资,是初次了解情况,并没有和其他机构接触过。该工作人员向记者推荐,可以用30余万元人民币的价格购买位于美国中部地区某市的一间公寓。

该名工作人员向记者介绍,在购买后,可以将房屋交给公司包租,有固定收益,回报率很高,业主只需要承担物业税等即可。随后,该名工作人员拿出一些资料,称其为“成功案例”,让记者了解一些。但是,通过宣传资料记者发现,这套房产位于郊区,位置偏僻、周边人口稀少。随后,记者通过网络查询发现,不少国内的投资人都在抱怨,房子难以出租,都在空置,造成了不少损失。而当地房产的税费很高,一些房东不但没有租金回报,反而拖欠了包括物业费等在内的大笔费用。

当记者向其询问是否能成功移民轻松获利,是不是有风险时,这名工作人员告诉记者,“您要是说风险,我们和您解释之后,您自己会比我们还清楚。按说我们这里都是非常好的项目,而且是有很多成功案例的。”这名工作人员顾左右而言他,并未正面回答记者的问题。他称:“投资都是有风险的,不管是做什么,您肯定比我清楚。您要是不放心,在购房方面,我们也有专业的人员帮着您做资料的对比和分析,可以完全放心地投资。”随后,记者又走访了几家中介,情况大致相同。面对记者是否能够成功移民、上学等问题,他们顾左右而言他,不给确切的承诺,在合同中也没有具体的获利保证。

起底 信息不对称造成风险频出

北京晨报记者从业内人士处了解到,海外房产本身在国外有上百年的发展历史,交易系统、交易流程都由政府认可的经纪人、律师协助完成,资金也统一进入到监管账户,以确保交易的安全性。只要项目进行正确的审核,保证交易流程按照世界各国规定的程序进行,就不会出现安全性的问题。

“其实,这些案例都并非个案。有不少人通过海外中介或朋友在海外购房,近来,有不少客户请我们帮忙处理这些房产。”在北京从事海外房产工作的王先生告诉记者,在海外购房热潮中,很多购房者都认为在当地有朋友,就可以拿到更好的楼盘,也更可靠。然而,这些所谓的朋友只是个人或者小公司,可能干两年就消失了,甚至赚一笔佣金就找不到人了。“在海外买房,找个好中介和好经纪人至关重要,一个好中介可以帮你省去很多麻烦,哪怕交易完成后也能帮助出租管理”。

由于对海外置业的不了解,信息不对称所带来的隐患也更多。因为经济下滑等因素的影响,部分国家的房价会随之下跌,而中国投资者往往对此缺乏了解,一些国内中介又会隐瞒真实情况,导致投资人损失惨重。更有甚者,开发商受到经济状况的影响,破产现象频现,导致投资人“赔了夫人又折兵”,纠纷不断。

王先生称,海外房产进入到中国时间并不长,还处于新兴阶段,在这一过程中也涌现了很多问题。比如,外部有很多不法代理商或者个人借用信息不透明的状态希望获取暴利。他表示,一般来说,在海外买一套房产,要付给中介看房保证金、差旅费、看楼诚意金等,机票和酒店费用另计。其实,这些费用均是自行定价,没有统一标准,而且大部分费用都属“无中生有”。

他介绍,国人海外置业目前已经进入第二阶段。“第一阶段就是前十年、十五年,在海外购房的都是非富即贵的客户,买的房产标的额相当高,一般是购买当地地标性建筑,买别墅就买最好的,买酒店就买最贵的。发展至今,越来越多的购房者是中上收入阶层,或者说是中产阶级。据统计,现在有10%的中产阶级有意在海外置业,但问题是并非每个人都有实力和准确认知度来达到海外置业的水平”。

建议 海外购房最好实地考察

面对如此扑朔迷离的海外置业市场,业内专家建议投资者必须事先做足功课,了解如何规避海外置业风险,谨防置业陷阱。海外置地专家杨宁先生告诉记者,市民在海外买房最好亲自进行实地考察。他称,有一些不法代理公司,从海外拿到一些项目的资料,借助中外两地信息不透明的情况在国内进行加价销售。购房者在购买海外房产之前,应尽量了解当地市场价格,如有机会可以到现场考察,了解周边项目房产情况和价格。他称,如果实在无法抵达现场考察,也可以从一些官方网站及大型品质网站上了解意向国家的房产市场情况、交易流程及相关收费流程。

另外,他提示,常见的骗局还包括一些不良开发商要求购房者将超过50%的购房资金汇到自己的账户。当购房者听到这种交易流程,一定要非常警惕。首先海外房产交易资金应汇到监管账户,监管账户受到当地房产委员会监管,账户资金在交易完成之前不能挪动,因此十分安全。而且海外房产首次付款一般不会超过30%,例如美国房产首次付款只有15%,澳大利亚房产首次付款只有10%。

此外,杨先生提示,所有的海外房产交易过程中都应该有律师把关,律师会在过户的过程中确认授权人提供的过户信息,核对投资人护照身份和签名授权人的身份,如果出错,律师将承担责任,这样即使购房者无法亲自到海外考察,一样可以安全地买到自己喜欢的房产。

■记者手记

庞大的需求 滞后的市场

这十年,是国人海外投资飞速增长的十年,买来买去,最爱的还是房子。中国企业当年“走出去”,可是交了不少“学费”;如今中国公民走出去海外购房置业,学费同样没少交。合同陷阱、移民陷阱、黑中介、贷款误区、房源无保障、交易有“内幕”,一个不留神,就是钱、房、绿卡全泡汤。

按理说,国人们又不是去非洲南美洲置业,看上的多是欧美市场,那里有最成熟的房地产市场,成熟到都停滞了,不应该还有那么多丛林法则。不过,跟所有做局生意一样,有人就是要利用“信息不对称”黑你一把,陌生的语言、迥异的规则、复杂的手续,其间都有太多空子可钻。更何况,很多人海外买房,并不单纯是为了投资,还附加了移民、教育等多重诉求,也就更容易被绕进陷阱。

容易被骗、步步惊心,却恰恰证明了我们服务于国人的海外置业市场还很不成熟,庞大的市场并没有对接到优质放心的服务,行业还处于野蛮生长的阶段,从业者资质良莠不齐,有时甚至是劣币驱逐良币,而且一直没有口碑极佳的龙头服务企业。在监管上,我们的监管手段一直在成熟与丰富起来,但问题是多数仅服务于防范国家层面的金融风险、洗钱犯罪等,对普通投资者的贴心服务还不足甚至滞后。我们可以寄望于未来市场的完善,但现阶段,海外置业确实是个“技术活”,一轮采访下来,记者的建议就是,多看多听,千万别一时冲动,毕竟是几十万上百万外币的投资,您国内买个房还恨不得研究几大本政策、看几十套房子呢,怎么一说海外购房,就能麻痹大意呢?

责任编辑:林菽蔚
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